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上海高级法院民一庭关于对《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》进行修改的说明
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  上海高级法院民一庭关于对《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》进行修改的说明

  《物权法》以及最高法院《民事案件案由规定》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)等已相继施行。上海高院民一庭于2005年8月制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(沪高法民一(2005)14、15、16号,以下简称《解答》)与前述法律或司法解释存在部分不一致或内容重复之处,经讨论研究,对相关问题作了修改和调整,现说明如下:

  1、关于《解答》第2条未经登记的租赁合同对抗效力问题的修改

  高院《解答》第2条规定,租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力;同时规定未经登记的租赁合同,不具有对抗善意第三人的效力。而《司法解释》第二十四条第(四)项规定,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人不得再主张优先购买房屋。由此可见,第三人与出租人签订房屋买卖合同时即使善意,但房屋未过户登记时,承租人仍可主张优先购买房屋,此时承租人可对抗善意第三人;承租人因此获得的对抗权利是否需以租赁合同登记为前提,《司法解释》并未提及,应当理解为不需要登记。可见,在《司法解释》出台后,未经登记的租赁合同,并非绝对不具有对抗善意第三人的效力,高院《解答》第2条的该部分内容应删去,其余内容不变。

  2、关于《解答》第4条转租合同效力问题的修改

  高院《解答》第4条规定,在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。而根据《司法解释》第十五条、第十六条的规定及最高法院民一庭负责人就《司法解释》答记者问的精神,未经出租人同意转租的,或虽经出租人同意转租但转租期限超过剩余租赁期限的,转租合同无效。在判断转租合同效力时,是否需考虑出租人对转租行为的态度这个因素,《解答》与《司法解释》不一致,故《解答》第4条予以废止。

  3、关于《解答》第8条出租人解除权问题的修改

  高院《解答》第8条规定,在出租人同意转租情形下,如因转租人拖欠租金,出租人要求解除,而次承租人要求继续履行转租合同的,除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致,否则,次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。根据《司法解释》第十七条的规定,承租人拖欠租金时,出租人请求解除合同的权利因次承租人代付行为而受到限制。高院《解答》与《司法解释》的区别在于次承租人对出租人解除权的限制,前者注重于次承租人、出租人双方的意思表示是否一致;后者仅需要次承租人的单方代付行为即可,侧重于维护次承租人的合法权益。故《解答》第8条应予废止。

  4、关于《解答》第10条次承租人逾期返还房屋的房屋使用费问题的修改

  高院《解答》第10条的标题部分“租赁合同解除后(转租合同也将同时解除),次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?”而《司法解释》第十八条已经明确,租赁合同解除后,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。故标题部分需要适当简化,改为“租赁合同解除后,负有腾房义务的次承租人逾期腾房的房屋使用费如何计算?”

  另外,《解答》第10条规定,房屋使用费参照数额可为租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。在租赁合同无效情形中,《司法解释》第五条规定倾向于适用合同约定的租金标准支付使用费,这样既可以尊重当事人意思表示,又方便案件审理。在确定租赁合同解除后的房屋使用费时,为了与《司法解释》的规定保持一致,参照前述规定,修改为“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的,一般应予支持”。其余内容不变。

  5、关于《解答》第14条、第15条添附物处理问题的修改

  高院《解答》第14条主要针对租赁合同解除后添附物的处理问题。其中规定,在经过出租人同意添附并形成附合的情形下,如虽系承租方违约,但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,可由出租方酌情给予补偿。而《司法解释》第十一条第(二)项规定,承租人单方违约时,只有在出租人同意利用添附物时,出租方才予以适当补偿。《解答》的该部分内容与《司法解释》不一致的地方在于,决定出租人是否应补偿时,前者不考虑出租人对添附物的利用态度,而后者需以出租方同意利用添附物为前提。

  《解答》第14条的其余内容与《司法解释》第十条、第十一条、第十二条已重复,故该条予以废止。由于《解答》第14条予以废止,第15条中关于“参照上条(即第14条)处理”的相应内容需要删除。需要指出的是,在司法实践中,对于承租人单方违约或过错责任的认定要严格把握,特别是存在装饰装修价值较大,客观上对出租人确有利用价值而出租人又不同意利用等情形时,要本着合法、合理、合情的原则,切实平衡好出租人与承租人的利益,依法慎重妥善处理。

  6、关于《解答》第16—28条承租人优先购买权问题的修改

  承租人优先购买权,一直是司法实践中的难点问题,争议较多。高院《解答》在制定之时,依据当时的通说,认为优先购买权是一种形成权;而最高法院民一庭负责人就《司法解释》答记者问时强调,《司法解释》第二十一条规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由,请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,该规定已将承租人优先购买权定性为债权。对于承租人优先购买权的性质,《解答》与《司法解释》所持理论基础有所不同。另外,关于优先购买权的行使方式、期限、限制等问题,《司法解释》亦已作了详细规定,《解答》与《司法解释》存在不尽一致和内容重复,故《解答》第16-28条予以废止。对于适用《司法解释》处理涉及承租人优先购买权纠纷中出现的具体问题,高院将进行专题调研,另行制定法律适用解答。

  7、关于《解答》第30条买卖不破租赁问题的修改

  《解答》第30条主要针对“买卖不破租赁”原则的适用是否要求租赁合同登记的问题。其中,对于“买卖不破租赁”存在的法理基础等问题予以了详细说明。而对于“买卖不破租赁”原则存在的合理性等问题,在理论、制度和实践等层面已形成共识,例如我国《合同法》第二百二十九条就规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。为了简化之需,将“买卖不破租赁”原则的起源、发展等内容予以删除。该条其余内容不变。

  8、关于《解答》第3 1条、第32条租赁房屋抵押问题的修改

  高院《解答》第31条、第32条,在对租赁的房屋能否进行抵押、抵押的房屋能否进行租赁等问题进行解答时,引用了最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条的相关规定。在《解答》制定后颁布的《物权法》对相关抵押问题进一步明确,其中第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故对于最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条规定的引用部分予以删除。

  二〇一〇年三月二十三日



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