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上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(一)
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上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(一)

(2001年6月27日沪房地资市[2000]85号)

  为了规范房屋租赁行为,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护房屋租赁市场秩序,根据《上海市房屋租赁条例》(以下简称《条例》)提出如下实施意见:

  一、房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益,由承租人向出租人支付租金的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将自有房屋交付给他人使用,不参与经营且获得租金性收益,房屋所有权未随之发生变更的行为,均为房屋租赁。但旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租除外。

  二、房屋出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人,依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。共有房屋出租的,应当具有其他共有人同意出租的证明;委托出租的,应当具有房屋所有人与受托人签订的委托出租合同;代理人代理出租,应当具有房屋所有人委托代理出租的证明。

  三、房屋租赁应当遵守国家和本市有关土地有偿使用的规定。房屋所有人向境内外的法人、其他组织和个人出租划拨方式取得土地使用权的地块上房屋的,出租人应当按市政府关于土地收益收缴的有关规定向房屋所在地的房地产行政管理部门缴纳土地收益。

  四、出租房屋的所有权应当已依法登记,所有人已取得房地产权证(包括房屋所有权证,下同)。已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋,有下列权属证明的也可出租:

  (一)集体土地上的居住房屋,持有《上海市农村宅基地使用证》;非居住房屋,持有用地批文和批准建房文件;

  (二)单位或者个人购买的商品房,持有商品房预售合同、预售商品房屋交接书或者商品房出售合同,以及付款凭证;

  (三)单位建造的房屋(除房地产开发企业建造的商品房外),持有土地使用权依法登记的房地产权证(土地使用权证)或者建设用地批准书以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明,其中居住房屋,应当持有《上海市新建商品住宅交付使用许可证》;

  (四)单位建造的构筑物、地下建筑物,持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明;

  (五)单位建造的临时建筑,持有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证。

  五、向境内的外来流动人员出租房屋,应当按照《上海市外来流动人员管理条例》及《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》的规定,由出租人向房屋所在区、县公安派出机构申领《房屋租赁治安许可证》。取得《房屋租赁治安许可证》后,方可向外来流动人员出租房屋。

  六、房屋租赁当事人应当签订书面的房屋租赁合同(简称:租赁合同)。在签订租赁合同后的15日内,租赁当事人持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案。上海国营农场范围内的房屋,租赁合同应当由市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处(以下简称农场系统受理处)办理登记备案。

  (一)出租人应提交的材料:

  1房地产权证或者本实施意见第四条规定的其他权属证明;其中向外来流动人员出租的,还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证;

  2出租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明;

  其中,共有房屋出租的,还应当提交其他共有人同意出租的证明;委托出租的,应提交委托合同;代理出租的,应提交房屋所有权人委托代理出租的证明

  (二)承租人应提交的材料:

  承租人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明;

  上述应提交的个人身份证明中,居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照;香港、澳门的,应当提交港、澳居民往来内地通行证;台湾的,应当提交台湾居民来往大陆通行证。上述企业、其他组织的登记注册证明中的境外企业、其他组织,应当提交经公证或者认证的登记注册证明。

  提交的材料符合本条规定的,区、县房地产交易中心或者农场系统受理处就出具租赁合同登记备案证明。凡不符合的,不予登记备案。

  七、订立房屋租赁合同时,出租人可以根据该房屋的租赁期限、房屋用途和维修责任等因素与承租人约定收取房屋租赁保证金。租赁关系终止时,房屋租赁保证金抵充租赁合同约定由承租人承担费用的,出租人应当出具凭证,剩余部分应当归还承租人。

  八、承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋。承租人需改变租赁合同约定的用途,应当事先征得出租人的书面同意。改变住宅使用性质的,还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定;改变房屋用途涉及变更规划许可或者用地许可的,还应当符合《上海市城市规划条例》和土地管理规定,并由出租人或者出租人委托承租人依法报经有关部门批准。

  九、危险房屋、房屋主体结构损坏和房屋损坏的鉴定,必须由市房地局认定的具有资质的房屋质量鉴定单位进行。

  十、在房屋租赁期间,有下列情形之一的,出租人应当按规定事先通知承租人,承租人在同等条件下,有优先购买该房屋的权利:

  (一)所有人出售已出租房屋的;

  (二)出租房屋依法抵押后,抵押双方当事人协议以折价、变卖方式处分的。

  出租房屋转让给他人后,房屋受让人应当继续履行已经登记备案的原租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同,办理登记备案。

  十一、在房屋租赁期间,承租人征得出租人的书面同意,可将房屋承租权转让或者交换。

  房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。

  房屋承租权交换是指在房屋租赁期间,承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用,并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。

  十二、房屋承租权转让或者房屋承租权交换应当按下列程序办理:

  (一)承租人事先征得出租人的书面同意;

  (二)承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”;

  (三)出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”,变更房屋承租人,继续履行原租赁合同。

  (四)双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内,应当持下列材料向原租赁合同登记备案的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理合同的变更登记备案,由区、县房地产交易中心或者农场系统受理处出具登记备案证明;

  1.房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明;

  2.房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同;

  3.房屋租赁主体变更合同;

  4.租赁合同登记备案的证明。

  十三、房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用,不参与经营且获得租金性收益的,均为房屋转租。

  十四、在房屋租赁期间,经出租人书面同意或者按房屋租赁合同的约定承租人可以全部或者部分转租承租的房屋。除预租的商品房外,有下列情形之一的房屋不得转租:

  (一)承租人拖欠租金的;

  (二)承租人在承租房屋内擅自搭建的。

  未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋向境内的外来流动人员转租,转租人应当向房屋所在区、县公安派出机构申请并取得《房屋租赁治安许可证》。未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋,不得向外来流动人员转租。

  十五、房屋转租时,转租双方当事人应当签订房屋转租合同,并应在15日内持下列材料向区、县房地产交易中心或者农场局受理处办理房屋转租合同的登记备案,由区、县房地产交易中心或者农场局受理处出具转租合同登记备案证明:

  (一)出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同;

  (二)租赁合同登记备案的证明;

  (三)转租合同;

  (四)转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。

  十六、符合商品房预售的条件并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证的商品房,房地产开发企业可以进行商品房预租。

  十七、房地产开发企业预租商品房,应当与承租人签订商品房预租合同。预租合同除了应当具备《条例》第十二条规定的内容外,还应当载明下列内容:

  (一)预租房屋的交付使用日期;

  (二)预付款的金额、支付期限;

  (三)其他有关预租事项。

  十八、双方当事人签订预租合同后,应当在15日内持预租合同和本实施意见第六条规定的材料办理预租合同登记备案,除外销房向市房地产交易中心办理外,其他房屋向房屋所在地区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理。

  十九、房地产开发企业预租的商品房竣工并取得房地产权证后,方可与承租人订立预租商品房使用交接书,交付房屋。租赁当事人持已登记备案的预租合同及预租商品房使用交接书,向房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理登记备案,领取租赁合同登记备案证明。

  二十、房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租;商品房预购人不得将预购的商品房预租;商品房未经初始登记、取得房地产权证前,承租人不得将预租的商品房转租、房屋承租权转让或者承租权交换。

  二十一、当事人一方要求登记备案,另一方不予配合的,要求登记备案的一方可持租赁合同或者转租合同或者房屋租赁主体变更合同或者预租合同及预租商品房使用交接书和本实施意见第六条规定一方应当提交的材料办理登记备案,房地产交易中心或者农场系统受理处应予受理。

  二十二、已经登记备案的租赁合同,转租合同和预租合同解除或者终止的,租赁当事人在解除或者终止合同后的15日内到房屋所在地的区、县房地产交易中心或者农场系统受理处办理注销登记手续。

  二十三、外来流动人员租赁房屋的,在取得登记备案的证明后,应当按《关于贯彻〈上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法〉的实施意见》的规定,向公安部门办理《暂住证》。

  在本市租赁房屋设立企业、其他组织的单位或者个人,取得的租赁合同登记备案的证明,可作为工商管理部门或者民政部门办理登记注册所需的办公或者经营场地的有效证明。

  二十四、市房地资源局会同有关部门制定租赁合同、转租合同、预租合同及其预租商品房使用交接书等示范文本。当事人可使用示范文本,也可参照示范文本订立合同。

  合同应当用中文书写,也可以同时用其他文字书写。

  二十五、本实施意见自2000年7月1日起施行。本局以前颁布的有关房屋租赁的管理规定与《条例》和本实施意见有不一致的,以《条例》和本实施意见为准。



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